原房主跳楼坠亡购房合同效力如何认定？

老张年过七十，为购买一处房屋安享晚年，多处看房，历时好几个月，最终看中了小宋名下的一套房屋，双方几经洽谈，于2023年11月签订了《房屋买卖合同》。合同约定：老张应在合同签订当日向小宋支付定金3万元，若老张违约定金不退，若小宋违约须双倍返还定金给老张；小宋承诺本合同项下交易房产不存在任何权属纠纷，房屋内未发生过凶杀等非正常死亡事件，随后，老张依约向小宋支付了3万元定金。在合同签订的第二天，老张便通过邻居得知案涉房屋的原房主小宋的父亲，八年前在这栋楼跳楼身亡。老张认为其购买房屋系养老所用，小宋没有主动告知老宋坠亡的事实，构成故意隐瞒事实的欺诈，所以老张将小宋诉至法院，请求判令撤销涉案房屋买卖合同，小宋向老张双倍返还定金。

小宋辩称，其父亲系不堪忍受病痛从楼道窗户跳楼，并非在房屋内发生的非正常死亡，所以他并没有告知义务，不存在欺诈。

本案争议的焦点：老宋跳楼算不算非正常死亡？小宋该不该主动告知？

二、法院审理

法院经审理认为，合同欺诈是指合同一方当事人故意隐瞒真相或虚构事实，使得合同相对方在违背真实意思的情况下签订合同的行为。本案中，涉案合同约定小宋承诺涉案“房屋内”未发生过非正常死亡事件。根据条款文意，“房屋内”作为明确的表述，按照一般人对其字面意思的理解，应是指房屋的入户门以内可供房屋权利人实际使用的部分。如老宋系自涉案房屋入户门以内跳楼坠亡，按照合同约定，小宋应当负有主动告知老张该事实的义务，根据当事人的举证以及法院调取的出警记录，均无法证明老宋系从涉案房屋内跳楼坠亡。

结合本案具体案情，不应认定小宋存在欺诈行为，主要原因如下：第一，双方已将未发生过非正常死亡事件作为小宋承诺的合同条款，但该条款明确约定为“房屋内”并非“房屋外”；第二，老张在签订合同后，也未告知“房屋外”发生非正常死亡事件为影响其是否购房的重要事实；第三，老宋系无法忍受病痛折磨选择跳楼自杀，而非被他杀或因与他人存在怨恨纠葛而自杀，故涉案房屋并非传统意义上所谓的“凶宅”。老宋跳楼坠亡事件距离合同签订时已超过八年，此种非严重性非正常死亡的消极性事件，应随着时间的流逝而逐渐淡化，不应永久性的作为涉案房屋的负面标签，苛求小宋无论何时均有主动披露的义务。

按照法律规定，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使得行为的后果与自己的意思相悖并造成较大损失的行为。老张签订合同时，想当然地认为涉案房屋并未发生过此类事件，老张的此种认识，与真实情况发生了差异，应当属于错误的认识。本案中，老张作为老年人，其对生与死的理解会更加敏感。在获知该事件后第一时间即表示不再购买该房屋，反映了签订涉案房屋买卖合同与其内心的真实意思相悖。因此，老张与小宋签订涉案房屋买卖合同的行为，应当认定为重大误解。

根据《民法典》第一百五十七条的规定，在涉案房屋买卖合同被撤销的情况下，老张要求小宋返还其交付的定金3万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。因涉案合同系因重大误解而撤销，并非因合同当事人存在违约行为而解除，故老张要求小宋向其另外返还一倍定金 3万元的诉讼请求，法院不予支持。

最终，法院依法判决撤销涉案合同，小宋向老张返还定金3万元，驳回老张的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均服判息诉，现该判决已生效。

三、法官说法

购买房屋前，应尽可能了解房屋的历史背景，包括房屋是否曾发生过类似本案的重大事件。如果房屋价格远低于市场价，需要调查清楚价格低的原因，因为过低的价格可能意味着房屋有问题。选择靠谱的中介，通过有信誉和资质的中介公司进行房屋交易，确保他们会对房屋背景进行适当的调查并如实披露。买家也可要求业主在合同中准确地约定信息披露条款，这样的约定可以督促业主披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。另外，如业主房屋曾发生此类情形的事实，应当秉承诚实信用原则，主动向买家说明情况。中介公司及经纪人员在向消费者提供中介服务时，对于非告知义务的内容，应当秉承诚实信用原则，根据消费者的要求如实调查、了解和反映情况，不应未做调查就随意承诺，或提供虚假信息或作虚假承诺，误导或诱骗消费者交易。

四、法条链接

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

来源 | 济南市槐荫区人民法院